發(fā)布日期：2022-12-20

為依法依規(guī)****工業(yè)園片區(qū)項目順利實施，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上的房屋征收與補償條例》（國務院令〔2011〕第590號）《**市區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施意見》（黃政規(guī)〔2016〕2號）《**市國有土地上房屋征收與補償操作指引》（黃政規(guī)〔2022〕4號）等相關法律法規(guī)，同時結合項目實際，特制訂本方案。

第一章 基本情況

一、項目名稱

****工業(yè)園片區(qū)項目

二、征收范圍

****工業(yè)園片區(qū)改造項目范圍四至為：西起藥王路、**新港大道、南抵長江大堤，北至**大道（具體征遷紅線以公告紅線圖為準）；范圍內拆遷建筑面積約121889㎡，項目****辦事處；征收上述范圍內國有土地上的房屋、構建物及附屬物等。

三、房屋征收主體及征收部門、實施單位

1.房屋征收主體：****

2.房屋征收部門：******服務中心（黃****辦公室）

3.征收實施單位：****辦事處

4.房屋征收協調機構：****工業(yè)園片區(qū)項目

****指揮部

四、房屋征收補償原則

遵循群眾改造意愿、程序正當合法、補償公正公平、信息公示公開的原則。

五、房地產價格評估機構

（一）評估機構確定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過投票或者搖號等方式確定。

被征收人協商選定評估機構的，由房屋征收部門委托房屋征收實施單位組織。協商方式以征求意見表的形式進行，被征收人應當在規(guī)定期限內將征求意見表交由房屋征收實施單位統(tǒng)計、核實。在七個工作日內三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人選擇同一家評估機構的，視為協商選定，由房屋征收部門公布協商選**果。

（二）評估結果異議處理：由本項目選定的具有相應資質的評估機構按照房屋征收評估辦法確定。對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起十個工作日內，向原選定的房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起十個工作日內，向被征收房屋所在地的市級房****委員會申請鑒定

六、評估時點

本項目預簽約評估時點為本方案征求意見期滿之日，正式評估時點為房屋征收決定公告之日。

七、簽約期限

1.本項目簽約期限時間按照被征收戶數量進行確定，預簽約期限為3個月，自被征收房屋預評估結果公布之日起計算。

2.本項目正式簽約期限為3個月，自被征收房屋正式評估結果公布之日起計算。

征收公告發(fā)布之后，房屋征收部門或委托的實施單位與被征收人在本方案確定的正式簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房****人民政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《**省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》和《**市國有土地上房屋征收與補償操作指引》等相關規(guī)定，按照本方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

第二章 預簽征收補償協議有關事項

一、本項目采取預征收方式實施房屋征收活動，在預簽約期限內簽訂預征收協議。

二、在預簽約期限內，預簽約比例達到90%及以上的，****作出征收決定并公告，同時征收實施單位或協調機構在項目片區(qū)內對預簽約征收戶進行公告，預簽的征收補償協議生效；預簽約比例未達到90%的，終止預簽征收補償協議方式的房屋征收。

三、預簽的征收補償協議涉及的被征收房屋價值，按照預評估房屋價值確定。房屋征收決定作出之后，如正式評估價高于預簽約評估價，房屋征收部門向被征收人簽訂補充協議支付評估差價；如正式評估價低于預簽約評估價，則按預評估價格結算補償費用。

第三章 征收補償方式

被征收人可以選擇貨幣補償或者房屋產權調換的補償方式。被征收房屋和產權調換房屋的價值由依法選定的有相應資質評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）評估確定。

一、貨幣化補償

房屋被征收人選擇貨幣補償的。其主體房屋建筑面積補償由評估機構確定補償價值給予補償。另給予包括被征收人裝飾裝修價值補償、附屬設施補償、搬遷及臨時安置補償、其他相應的補償、補助和獎勵。

二、產權調換

1. 被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價，另給予被征收人、公有房屋承租人裝飾裝修補償、附屬設施補償、搬遷及臨時安置補償、相應的補助和相應的獎勵。

2.本項****政府限價房源，****政府為統(tǒng)一安置被征收戶集中建設的還建****指揮部公告為準，其地點、戶型、****指揮部辦公室及被征收區(qū)域公告）

3.本著先簽約先受益的原則，按被征收人簽約時間順序，以應調換面積為基數，鼓勵被征收人按所在區(qū)域就近定點選擇還建小區(qū)房屋。

第四章 征收補償內容及標準

一、補償

（一）被征收房屋價值補償。

被征收房屋價值由評估機構按照被征收房屋建筑面積及評估單價確定。

（二）裝飾裝修補償。

被征收房屋的內裝飾裝修補償，由選定的具有相應資質的評估機構進行實地的評估價值，依據評估結果給予貨幣補償。

（三）附屬設施補償

相關設施及遷移費按照評估確定予以貨幣補償。

1、水、電、氣等一戶一表的，給予初裝費標準的補償。

2、固定電話、寬帶、有線電視等以初裝費標準或遷移費給予補償。

3、太陽能熱水器按評估價給予補償。

4、空調、燃氣熱水器按遷移費補助。

5、樹木菜地等依據評估結果給予貨幣補償。墳墓遷移及購置費根據現行價格標準結算。

（四）臨時安置補償費

征收個人住宅房屋給予被征收人臨時安置補償費，臨時安置補償費由依法確定的房地產價格評估機構按照被征收房屋類似房屋市場租賃價格評估確定。臨時安置補償費原則上按被征收房屋主體建筑面積（不超過360平方米）計發(fā)，不足60平方米的，按60平方米計發(fā)臨時安置費，臨時安置費按12個月一次性計發(fā)。

（五）搬遷補助費

1.征收個人住宅房屋的，一次性房屋搬遷費按2000元計算。被征收人為殘疾人的，搬遷補助費增加50%。

2.征收辦公用房或者生產經營性用房，由評估機構評估確定搬遷、安裝費用，無法恢復使用的設備按照評估確定的殘值予以補償。

（六）停產停業(yè)認定及損失補償標準。

因征收房屋造成停產停業(yè)，對被征收人給予停產停業(yè)損失補償的，應當符合下列條件：

1、被征收房屋具有房屋權屬證明或者經認定為合法建筑物，且房屋用途為生產、經營性用房等非住宅房屋；

2、有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上載明的住所（經營場所）為被征收房屋；

3、已辦理稅務登記，并出具納稅證明。

被征收房屋存在租賃關系，生產經營者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產停業(yè)損失補償、室內裝飾裝修價值補償。

因征收房屋造成的停產停業(yè)損失補償，按被征收房屋評估價值的5%給予一次性適當的經營損失補償。協商達不成一致意見，委托依法選定的房地產價格評****人民政府審核確定。

（七）住宅房屋改為非住宅房屋補助標準

征收個人住宅，被征收人自行改變房屋用途、作為經營性用房使用的，原則按照住宅房屋給予征收補償。在征收公告之日前，已作為經營性用房，并已依法取得營業(yè)執(zhí)照、實際用于經營的部分，可以根據經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補助，補助標準可按照原則上不超過經營性用房與住宅房屋市場評估價格差額的50%給予一次性補助。

（八）保底補償

保底補償。征收個人住宅房屋，家庭建筑面積不足40平方米，且為被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米給予征收補償、補助和獎勵。

二、補助

（一）住房困難補助。征收個人住宅房屋，家庭建筑面積不足60平方米且為被征收人唯一住房，被征收人選擇貨幣補償的，給予住房困難補助。家庭建筑面積在40平方米以下的，按40平方米估算，給予被征收房屋價值10%的補助；家庭建筑面積超過40平方米不足60平方米的，每增加1個平方米，補助標準降低0.5%。

（二）生活困難補助。

（1）對納入本市居民最低生活保障的被征收人（含直系親屬和同戶籍其他親屬)，按照2萬元/戶給予補助。

（2）對身體殘疾的被征收人，按照1萬元/人給予補助。

（3）對身患重癥并持有重癥病歷的被征收人，按照1萬元/人給予補助。

（4）被征收人如符合上述生活困難補助條件中的多項，各項補助可累加，但單戶最高不超過5萬元。

三、獎勵措施

（一）定時簽約獎

自被征收房屋評估結果公告之日起，被征收人10天之內簽訂協議并完成房屋騰空的獎勵10000元／戶， 20天之內的獎勵 6000元／戶，一個月之內的獎勵 3000元／戶，超過期限的一律不予獎勵。

（二）貨幣化簽約獎勵

個人住宅房屋被征收人選擇貨幣補償，在簽約期限內簽約且在約定的期限內搬遷的，按照被征收房屋價值的20%給予獎勵。

（三）購房獎勵

個人住宅房屋被征收人選擇貨幣化安置，在市國投搭建的商品房源中選擇房源進行安置的，按“被征收房屋評估價格×(購房發(fā)票總金額/被征收房屋評估價格，注：被征收房屋評估價格為主體房屋補償價值，比值大于1時取1)×購房時間系數”的標準給予購房獎勵。其中購房時間系數根據購房時間確定，簽訂協議書兩個月內購房的按12%計取，此后每推遲一個月遞減1.2個百分點，以此類推，簽訂協議書12個月后購房的，不再給予購房獎勵。被征收人憑《商品房買賣合同》、《房屋預告登記證明》及全額購房發(fā)票向原征收實施單位領取購房獎勵款，所需獎勵款列入征遷成本。已領取購房獎勵款后撤銷購房合同的，須退還購房獎勵款。購房時間以商品房網簽合同記載的網簽時間為準。

（四）產權調換簽約獎勵

被征收人選擇產權調換，在簽約期限內簽約且在約定的期限內搬遷的，給與20000元獎勵。

（五）無“三搶”行為獎勵

個人住宅房屋被征收人，經指揮部認定無搶建、搶裝、搶栽的，獎勵20000元／戶。

四、優(yōu)惠政策

（一）被征收人的稅費減免政策，參照相關政策執(zhí)行，辦證涉及國家政策規(guī)定稅費減免之外的部分由被征收人承擔。

（二）維修基金繳存。被征收人須自行繳納房屋維修資金并專戶儲存，維修資金不屬于稅費優(yōu)惠范疇。被征收房屋所有權證注銷，房屋滅失后，被征收人依規(guī)申請退回原房屋維修資金。

五、征收補償資金結算

（一）被征收人簽訂征收補償安置協議時，必須交出被征收房屋的土地證和房產證。由征收實施單位統(tǒng)一收存，并組織被征收人辦理注銷手續(xù)，被征收房屋證件已抵押的，被征收人應告知房屋實施單位并依法解除抵押，解除抵押手續(xù)后，相關證件須交給房屋實施單位。未辦理證件、證件遺失、原產權人已逝、抵押的被征收人必須出具相應手續(xù)或證明材料。

（二）貨幣補償結算。選擇貨幣化補償的被征收人簽訂房屋征收補償協議后，在被征收人騰空房屋后7日內，應當保持房屋原狀移交給房屋實施單位，經驗收合格，房屋征收部門一次性向被征收人付清補償款。

（三）產權調換房結算。被征收人協議正式生效后，由房屋實施單位提供產權調換房并評估產權調換房屋價值，與被征收人結清被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差價。

第五章 未經登記建筑補償

一、未經登記建筑相關原則

未經登記建筑是指未依法取得房屋權屬登記證書的房屋或取得審批手續(xù)未辦理登記的建筑。

未經登記建筑調查、認定、處理按照相關規(guī)定執(zhí)行。

二、未經登記建筑的認定

第一類未經登記建筑：1990年4月1日（《中華人民**國城市規(guī)劃法》施行之日）前建造的；****政府同意建造的；經規(guī)劃、建設、國土主管部門批準建造的；1990年4月1日之后至2007年7月9日（《****建設處理辦法》施行之日）自行建造并經市區(qū)查違機構處理認**案的；

第二類未經登記建筑：1990年4月1日至2007年7月9日自行建造，未經市區(qū)查違機構處理認定，但確屬尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的；

第三類未經登記建筑：未超過批準期限的臨時建筑；

第四類未經登記建筑：無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響，限期拆除或應予以沒收的；2007年7月9日以后自行建造的；超過批準期限的臨時建筑和未經批準建造的臨時建筑。

三、補償標準

1.對認定為第一類未經登記建筑的，按照被征收住宅房屋價值進行補償；

2.對認定為第二類未經登記建筑的，按照不高于被征收住宅房屋價值的90%給予補償；

3.對認定為第三類未經登記建筑的，按照評估價值給予補償；

4.對認定為第四類未經登記建筑的，不予補償；

5.如未經登記建筑主張權利人經核實在市區(qū)無其他住房（含承租公房）的，可適當提高補償比例，提高比例不超過3%。符合條件的，還可申請保障性住房。

四、違法建筑處理

在征收范圍內違法搶建（**、改建、擴建）房屋或建筑物，市城管執(zhí)法委按照《中華人民**國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《**省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《**市違法建設治理條例》依法查處違法建設，配合相關部門做好征收工作。

第六章 其它

1.城市規(guī)劃區(qū)內**村集體土地上的房屋合法性認定與征收補償，可參照本方案執(zhí)行。

2.已辦理國有出讓土地使用權證和規(guī)劃許可證而未建房的被征收人，由房屋征收部門**相關部門結合實際依法處理，其土地統(tǒng)一按土地證載用途的出讓剩余年限評估確定價值予以貨幣補償。

3.國有出讓土地上證載面積大于實際主體房屋占地面積的部分面積由評估機構評估確定價值給予貨幣補償。

4.集體土地上的房屋評估，應綜合考慮集體土地使用權證載面積，實行一次性價值評估和一次性征收補償。一切集體土地歸村集體所有，村****基地補償歸村集體所有，村民個人不享有單獨補償權益，由村集體結合征收實際統(tǒng)籌處置。

5.本《房屋征收補償與安置方案》****中心負責解釋，未盡事宜按國家及省、市相關政策、規(guī)定執(zhí)行，并另行通告。