**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新項目

**招商方案

****公司及股東的合法權(quán)益，響應(yīng)政府號召，促進(jìn)集體資產(chǎn)管理的制度化、規(guī)范化、民主化，落實群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，實現(xiàn)集體資產(chǎn)的保值增值，根據(jù)《**市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》(深府〔2011〕198號)、《****指揮部關(guān)于印發(fā)及相關(guān)配套文件的通知》（深坪重指〔2020〕1號）及國家和地方有關(guān)法律、法規(guī)政策性相關(guān)規(guī)定，****（下稱 ****公司 ）及**市坪****公司、**市坪****公司、****、**市****公司、**市******公司、**市****公司、**市坪****公司 、**市坪****公司、**市****公司 、**市****公司共10****小組****公司（以下合稱 ****公司****小組 ）擬對在**市**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新項目(以下簡稱 本項目 )涉及的集體資產(chǎn)進(jìn)行公開征集**方進(jìn)行競爭性談判，來確定最終的成交**方。根據(jù)本項目進(jìn)度、集體資產(chǎn)評估結(jié)果、匯集招商方管理層及股東的意愿，有關(guān)招商方案如下：

一、項目基本情況

（一） 項目位置

本項目位于******辦事處湯坑社區(qū)內(nèi)，**大道以南，夾圳嶺南路以北，湯坑路以東，鵬茜路以西。

（二） 項目背景情況

1、2014年7月，本項目被列入《2014年**市城市更新單元計劃第二批計劃》。

2、2017年12月，本項目取得**區(qū)城市更新局關(guān)于《**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新單元規(guī)劃》審批情況的復(fù)函（深坪城更函[2017]573號）。

3、2019年12月，本項目取得**區(qū)城市更**土地整備局關(guān)于《**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（修改）》審批情況的函（深坪更新函[2019]44號）。

（三） 項目專項規(guī)劃情況

根據(jù)《**市LG301-06 07號片區(qū)[沙湖-碧嶺地區(qū)]法定圖則（草案）》及 ****政府關(guān)于《**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新單元規(guī)劃》審批情況的通知（深坪府函[2017]1002號） 、 **區(qū)城市更**土地整備局關(guān)于《**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（修改）》審批情況的函（深坪更新函[2019]44號） 、 ****政府關(guān)于《**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（修改）》審批情況的通知（深坪府函[2019]965號） ，確定**市**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新單元規(guī)劃用途為二類居住用地、商業(yè)用地，更新單元用地面積為205,381.9平方米，更新單元拆除用地面積為201,803.1平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積118,355.9平方米，土地貢獻(xiàn)率為41.4%,規(guī)劃平均容積率為5.39，規(guī)劃計容總建筑面積637,700.00平方米，其中：1）住宅530,000平方米，含26,600平方米公共租賃型保障性住房及物業(yè)服務(wù)用房；2）商業(yè)、****酒店75,300平方米；3）公共配套設(shè)施32,400平方米，含消防站4,000平方米，****車站5,300平方米和6,500平方米各一處，18班幼兒園2處，每所占地面積5,400平方米，建筑面積4,800平方米，社區(qū)管理用房2處共600平方米，社區(qū)警務(wù)室2處共100平方米，便民服務(wù)站2處共800平方米，社區(qū)菜市場500平方米，文化活動室2,000平方米，****中心650平方米，****中心1,000平方米，社****中心750平方米，郵政所150平方米，小型垃圾轉(zhuǎn)運站250平方米，****回收站60平方米，公共廁所2處共120平方米，環(huán)衛(wèi)工人作息房20平方米。****社區(qū)體育活動場地占地面積4,500平方米，****電站1,100****政府對更新單元范圍內(nèi)公共配套設(shè)施有新的要求，則從其規(guī)定）。

（四） 項目涉及集體資產(chǎn)情況

項目****公司****小組的集體資產(chǎn)由集體用地、集體物業(yè)及非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)組成，****公司****小組集體資產(chǎn)詳見下表：

1、集體用地：199,843.07平方米；

2、集體物業(yè)：19,448.08平方米永久性建筑物及若干構(gòu)筑（附屬）物；

3、非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)：14,007.29平方米。

二、項目開發(fā)預(yù)算

根據(jù)《**市**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新項目可行性研究報告》（深世鵬咨字第HK202****2028號）項目投資估算，本項目總投資額估算為741,707.41萬元。

三、項目集體資產(chǎn)評估結(jié)果

根據(jù)引入**方**開發(fā)的流程，招商方委托****于2021年3月出具了相關(guān)報告。估價人員根據(jù)國家有關(guān)的政策、法規(guī)文件及委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場情況和項目現(xiàn)狀情況的因素進(jìn)行分析、估算，測算房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值、集體用地價值（以集體物業(yè)按城市更新條件下的市場補償標(biāo)準(zhǔn)回遷后為前提的價值）和非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)價值，****公司****小組的集體資產(chǎn)評估結(jié)果合計為582,411,988元，具體如下：

1、《**市**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新單元涉及****等11****公司擁有的199,843.07平方米集體用地在城市更新規(guī)劃條件下的市場價值評估》（深世鵬評字第CTQ202****8013號）：于價值時點2021年2月2日****公司****小組擁有的集體用地面積199,843.07平方米在城市更新設(shè)定規(guī)劃條件下的土地市場價值為人民幣肆億貳仟伍佰捌拾陸萬伍仟伍佰捌拾叁元整（￥425,865,583元）。

2、《**市**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新單元項目涉及****擁有的14,007.29平方米非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)在城市更新規(guī)劃條件下的市場價值評估》（深世鵬評字第 CTQ202****8014號）：于價值時點2021年2月2日****公司擁有的14,007.29平方米非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)在城市更新項目中的市場價值為人民幣陸仟零貳拾叁萬壹仟叁佰肆拾柒元整（￥60,231,347元）。

3、《**市**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新單元項目范圍內(nèi)涉及****及7****小組****公司擁有的永久性建筑物及構(gòu)筑附屬物現(xiàn)狀價值評估》（深世鵬評字第CFQ202****8015號）：于價值時點2021年2月2日****公司****小組擁有的集體現(xiàn)狀物業(yè)建筑面積19,448.08平方米及若干臨建及構(gòu)筑（附屬）物的現(xiàn)狀價值合計為人民幣玖仟陸佰叁拾壹萬伍仟零伍拾捌元整（￥96,315,058元）。

****公司****小組的集體資產(chǎn)價值如下：

四、**方引進(jìn)的方式

（一） **方引進(jìn)方式：****集團****公司集中交易，以競爭性談判（公開征集）方式確定**方。

（二）**方式：

1、招商方將提供項目范圍內(nèi)的集體資產(chǎn)與**方進(jìn)行**，**方通過搬遷補償安置協(xié)議的方式參與**市**區(qū)碧嶺街道湯坑片區(qū)城市更新項目，招商方獲得貨幣補償款及項目建成后的回遷物業(yè)，以實現(xiàn)集體利益和集體資產(chǎn)的保值、增值。

2、**方除與招商方簽訂搬遷補償安置協(xié)議外，應(yīng)完成本項目范圍內(nèi)剩余物業(yè)的搬**置補償工作，并根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定申報確認(rèn)為本項目單一實施主體。

3、**方被確認(rèn)為本項目實施主體后，負(fù)責(zé)辦理用地手續(xù)、報批報建至項目開發(fā)建設(shè)完成的全部工作，包括但不限于簽訂土地出讓合同、勘探、設(shè)計、報建報批、施工、竣工驗收、協(xié)助辦理房地產(chǎn)證等工作，****政府相關(guān)部門辦理建設(shè)開發(fā)過程中所需的相關(guān)審批手續(xù)，招商方予以協(xié)助。

4、**方承擔(dān)本項目全部建設(shè)資金投入，包含但不限于搬遷補償、原房產(chǎn)證注銷、土地、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售、稅費等費用。

5、**方須確保本項目建筑質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)；

6、****公司****小組不承擔(dān)**方因本項目虧損等原因而導(dǎo)致回遷物業(yè)或/和貨幣補償無法交付的風(fēng)險。

（三）引進(jìn)**方資質(zhì)：

1、必須為在中華人民**國境內(nèi)注冊的、具有合法經(jīng)營資格的獨立法人單位（提供營業(yè)執(zhí)照掃描件或復(fù)印件，加蓋公章）。

2、具有行政主管部門核發(fā)的有效房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件并加蓋公章，原件備查）。

3、企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣一億元以上且負(fù)債率不高于50%（提供2020年度經(jīng)獨立審計機構(gòu)出具的財務(wù)審計報告復(fù)印件，原件備查）。

4、**方未被列入失信被執(zhí)行人、重大稅收違法案件當(dāng)事人名單（提供 信用中國 網(wǎng)站（www.****.cn）相關(guān)主體信用記錄截圖）。

五、集體用地開發(fā)進(jìn)度和配套設(shè)施要求

1、**方應(yīng)自回遷物業(yè)所在地塊取得建設(shè)工程施工許可證之日起36個月內(nèi)，完成本項目的施工建設(shè)（取得竣工驗收備案回執(zhí)）。

2、配套設(shè)施與本項目商品樓建設(shè)時序同步開發(fā)、同步建設(shè)、同步交樓。

六、**開發(fā)期限

1、******公司****小組簽訂搬遷補償安置協(xié)議之日起12個月內(nèi)，**方取得項目一期的實施主體資格。由于不可抗力、情勢變更等**方可依法免責(zé)之原因?qū)е挛茨馨辞笆銎谙奕〉脤嵤┲黧w資格的，則雙方另行商定**期限順延事宜。

2、從**方取得本項目回遷物業(yè)所在地塊的《建設(shè)工程施工許可證》之日起36個月內(nèi)，完成本項目的施工建設(shè)（取得竣工驗收備案回執(zhí)）；自取得竣工驗收備案回執(zhí)之日起6個月內(nèi)，****公司****小組交付物業(yè)；自取得竣工驗收備案回執(zhí)之日起12個月內(nèi)，負(fù)****公司****小組辦理好物業(yè)產(chǎn)權(quán)證書，所涉及稅費由**方承擔(dān)。

3、若**方未能于取得本項目回遷物業(yè)所在地塊的《建設(shè)工程施工許可證》之日起42個月內(nèi)向招商方交付全部物業(yè)，**方應(yīng)按本項目回遷物業(yè)所在相應(yīng)地塊半徑【2】公里范圍內(nèi)周邊同類型已出租之物業(yè)的最高市場租金標(biāo)準(zhǔn)（招商方與**方共同委托第三方評估機構(gòu)予以評估，聘請評估機構(gòu)所產(chǎn)生的費用由**方支付）向招商方支付搬遷過渡期間的補償費用，直至**方向招商方交付全部物業(yè)之日止。

七、利益分配方式

本次利益分配方式采取回遷物業(yè)和貨幣補償相結(jié)合的方式，具體如下：

八、容積率調(diào)整分配原則

本項目整體規(guī)劃容積率5.39，如因特殊情況容積率發(fā)生調(diào)整的，當(dāng)整體規(guī)劃建筑面積減少時，招商方所回遷分配的物業(yè)不減少；若整體規(guī)劃建筑面積增加的，增加的建筑面積招商方分配比例10%。

九、補償物業(yè)分配方案

（一） 回遷物業(yè)位置與分配原則：

回遷物業(yè)辦公原則上集中安置在01號地塊（三期）、集中商業(yè)原則上集中安置在02地塊（四期），分配優(yōu)先以整棟或整層為單位，上下層聯(lián)系一起，以整體方便實用為原則。

（二） 回遷面積差異計算：

****公司****小組分得的集中商業(yè)及辦公面積應(yīng)不小于本方案第七條利益分配方式的回遷面積（回遷面積以競爭性談判最終確定面積為準(zhǔn)）。差異面積不超5㎡以內(nèi)，差額面積部分，按9000元/平方米的價格補差進(jìn)行結(jié)算；差異面積超5㎡以外，差額面積部分，以本項目****住建局備案批復(fù)的備案價進(jìn)行結(jié)算。

**方需按本條第（一）項的分配原則制定回遷物業(yè)的分配方案，****公司****小組對差異面積是正值（選房總面積數(shù)多于約定回遷面積）或是負(fù)值（選房總面積數(shù)少于約定回遷面積）有決定權(quán)，且需滿足本條第（一）項的分配要求。

（三） 裝修標(biāo)準(zhǔn)：回遷物業(yè)均為毛坯房。

十、過渡期安置補助費金額與支付方式

（一）**方****公司****小組支付過渡期安置補助費：

1、****小組持有永久性建筑物的過渡期安置補助費為人民幣18元/平方米/月。

2、成交**方須支付****分得的集中商業(yè)及辦公物業(yè)（回遷面積以競爭性談判最終確定面積為準(zhǔn)）的過渡期安置補助費，自雙方簽訂搬遷補償安置協(xié)議簽署之日至回遷物業(yè)交付****之日止。安置補助費按人民幣35元/平方米/月，每三年遞增15%。具體支付方式在雙方簽訂的搬遷補償安置協(xié)議中另行約定。

（****公司****小組的過渡期安置補助費的起算，雙方另行約定，但不遲于雙方辦結(jié)集體資產(chǎn)移交手續(xù)之日，計至回遷物業(yè)****公司****小組之日止。具體支付方式在雙方簽訂的搬遷補償安置協(xié)議中另行約定。

十一、回遷物業(yè)辦證稅費承擔(dān)約定

****公司****小組應(yīng)回遷建筑面積的所有辦證稅費（含面積差額部分）由**方承擔(dān)。

十二、停車場及物業(yè)管理收費和利益分配方式

（一） 停車場

****公司****小組按回遷物業(yè)的面積數(shù)，分得一定數(shù)量的固定車位。所分得車位在交付后，與**方自持的同類停車位權(quán)利義務(wù)相同。

本項目按****停車場及停車位，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行管理，向業(yè)主及社會車輛提供車輛停放服務(wù)。

（二） 物業(yè)管理

回遷物業(yè)交付使用后,**方****公司時，應(yīng)先得到招商方的同意。后期的物業(yè)服務(wù)，全體業(yè)主可以根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)處理。**方應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，承擔(dān)回遷物業(yè)所涉及的物業(yè)管理費、專項維修資金、水電費等費用。

十三、履約保證金

需向****交付履約保證金：￥1,500萬元，退還時間由******公司另行協(xié)商并在搬遷補償安置協(xié)議中約定。

十四、社區(qū)利益保障

1、股東（代表）大會決策，****公司董事會按 非評定分離 的方式，制定競爭性談判的方案（包括但不限于評分及評標(biāo)規(guī)則），征集意向**方參與競爭性談判，并最終確定成交**方。

2、意向報名****集團****公司繳納人民幣300萬元作為交易保證金。

十五、決策及實施程序

（一）資產(chǎn)評估報告及招商方案

1、聘請具有資質(zhì)、經(jīng)營規(guī)范的中介機構(gòu)對本項目的集體資產(chǎn)進(jìn)行評估。

2、將資產(chǎn)評估報告送碧****管理部門，由其聘請的第三方中介機構(gòu)進(jìn)行復(fù)核。

3、****公司董事會根據(jù)資產(chǎn)評估報告和項目實際情況制定**招商方案。

4、****公司將資產(chǎn)評估報****社區(qū)黨委研究，****辦事處預(yù)審。

（二）評估結(jié)果和**招商方案的公示

評估結(jié)果和招商方案，****社區(qū)張榜公示，公示期不少于15日。

（三）評估結(jié)果和**招商方案的民主決策

1、****公司****小組召開 三會 對資產(chǎn)評估報告、招商方案進(jìn)行審議。

2、****公司****小組 三會 審議通過后，召開股東（代表）大會按照 一事一議一決策 的方式逐項審議和表決，形成決議。

3、****公司****小組****辦事處****管理部門工作人員和公證機構(gòu)列席股東（代表）大會進(jìn)行現(xiàn)場見證及公證。

4、****公司章程執(zhí)行。

（四）選定**方式

根據(jù)《****指揮部關(guān)于印發(fā)及相關(guān)配套文件的通知》（深坪重指〔2020〕1號）及國家和地方有關(guān)法律、法規(guī)政策性相關(guān)規(guī)定，由股東代表大會決策，****公司董事會按 非評定分離 的方式，制定競爭性談判的方案（包括但不限于評分及評標(biāo)規(guī)則），征集意向**方參與競爭性談判，并最終確定成交**方。

（五）引進(jìn)**方

1、在確認(rèn)**引入方****公司應(yīng)該當(dāng)將通過民主決策的**招商方案信息在《**特區(qū)報》、《**商報》中任一家****集團****公司網(wǎng)站上進(jìn)行公告，公告時間不少于10天。

2、****公司按相關(guān)法律法規(guī)、公司章程及談判文件等要求，根據(jù)談判結(jié)果確定成交**方。

3、成交結(jié)****集團****公司網(wǎng)****公司社區(qū)范圍內(nèi)公示不少于3個工作日。

4、交易結(jié)果公示期滿后，****公司****公司發(fā)出成交通知書。

5、****公司****小組和成交人根據(jù)談判結(jié)果簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

6、項目報街道辦備案。

7、報主管部門核準(zhǔn)受讓主體。

十六、特別事項說明及風(fēng)險提示

因歷史原因，********集團有限公司于2010年9月17日簽訂《**市**新區(qū)湯坑舊村改造項目**協(xié)議》，****公司已支付人民幣1500萬元作為項目保證金。

（一）若成交****集團有限公司，則項目保證金轉(zhuǎn)為履約保證金。

（二）如成交合****集團有限公司，****公司已支付人民幣1500萬元項目保證金轉(zhuǎn)為履約保證金，但**方須于本項目的搬遷補償安置協(xié)議簽署之前，****集團有限公司就其在本項目投入的所有前期費用（含項目保證金）及相應(yīng)的合理利潤達(dá)成書面協(xié)議。

****集團有限公司已依法依規(guī)拆除本項目范****公司****小組部分建筑物，**方須負(fù)責(zé)處理相關(guān)經(jīng)濟利益關(guān)系。

（四）本方案的 集中商業(yè) 之概念包括街鋪、內(nèi)鋪及其他類型的集中商業(yè)，****公司****小組可獲得的集中商業(yè)所在樓層、各層面積數(shù)等，在雙方簽訂的搬遷補償安置協(xié)議中另行約定；另，**方返租集中商業(yè)的，返租期間，****公司****小組不承擔(dān)集中商業(yè)業(yè)主的共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)及保養(yǎng)等費用，返租租金由第三方評估機構(gòu)參照同地段同層同類型集中商業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)予以評估，并在相關(guān)協(xié)議中另行約定。

（五）本方案第五條至第十三條、第十六條為競爭性談判的基本性框架，但不能理解為只能按已明示的內(nèi)容達(dá)成共識，具體權(quán)利義務(wù)以******公司****小組簽署的搬遷補償安置協(xié)議為準(zhǔn)。

十七、其他事項

本**開發(fā)項目關(guān)于招商程序、**方資格條件、****政府有關(guān)規(guī)定不一致的，以相關(guān)國家法律法規(guī)**策文件為準(zhǔn)；需要履行審批備案手續(xù)的，以審批備案后的文件為準(zhǔn)。

十八、 公示時間
公示時間自2021年9月10日起至2021年9月21日止。
十九、 意見反饋
為體現(xiàn) 公開、公平、公正 的原則，凡對本公示有異議或疑問的，請在公示時間內(nèi)，以書面形式（加蓋公章）遞交至****，逾期不予受理。
二十、 聯(lián)系方式
地址：**市**區(qū)湯坑同富路310號
聯(lián)系人：林先生 聯(lián)系電話：137****2396